提灯定损戳中租房者痛点，江西通报“提灯定损”事件：涉事房东被拘留

4月3日，江西上饶玉山县通报了“灯笼受损评估”事件结果。

通知显示，涉事房东因此前用砖头打人的行为，被判处行政拘留并处以罚款。 此前房东列出的“万元赔偿清单”存在检查方式不合理、赔偿要求不合理等问题。 针对租客索要的“赔偿金”也已退还给租客。

通知还表示，涉事房屋存在违法建设，有关部门将依法依规进行处理，对未履行职责的工作人员将严肃追究责任。

一场看似微不足道的租房纠纷为何能引起巨大舆论浪潮？ 不少网友认为，“提灯定损”击中了租房者的痛点，一定程度上也说明当前住房租赁市场缺乏有效、权威的解决纠纷的依据和手段。

很多年轻人都有过租房子的经历。 有的房东想方设法克扣押金，这已经成为很多人的心理阴影。 租赁过程中如何判断房屋损坏情况？ 房东和租客各自在多大程度上承担责任？ 租房合同要注意哪些细节，才能避免事后纠纷？ 为此，澎湃新闻采访了多位业内人士，对此事进行了探讨。

为何“基于灯的损害评估”引起公愤

江西省上饶市玉山县出租自建房的一名租客近日发布视频称，退房时，房东用探照灯检查房子的每一寸地方。 房东在墙壁、床柜、门框、长凳等处一一贴上了黄色标牌。 随后，他列了一张清单，详细计算了需要支付的“损害赔偿金”。 最后还有“其他损害赔偿”2000元，共计10884.95元。

事件引起关注后，玉山县冰溪街道通报称，2023年9月5日，房客陈某为了子女就学方便，与东门村城东安置区居民郭某签订了租房合同，还与吴某合租房屋签订了租赁合同。 9月27日，陈某、吴某到东门村委会反映，因小孩上下楼吵闹与郭某发生冲突，并表示打算取消租赁，但郭某以家具损坏为由拒绝。 租金和押金退还。

村委会介入调解后得知，租赁期间，郭某家房屋的角落、扶梯、柜门等因儿童玩耍而被损坏。 双方对赔偿意见不同，发生纠纷。 期间，郭某就出租房屋发生纠纷。 经查，赔偿单为10884.95元。 租户没有批准赔偿法案。 随后，村委会组织双方多次协商，于10月8日达成协议，陈某、吴某各支付郭某2000元。 他们当场支付了赔偿金并签订了协议。 陈某和吴某立即退租，陈某搬到附近租房。

报道称，此后，陈某与郭某再次发生言语争执，冲突持续升级。 随后，陈某陆续在抖音平台发布相关视频，引发关注。

4月3日，玉山县联合调查组发布调查结论称，在出租自建房过程中，郭某林因日常琐事、物品损坏等问题与陈某发生多起纠纷，并列出“万元”《赔偿清单》，存在检验方式不合理、赔偿要求不合理等问题。 经过教育，郭某林目前已退还“赔偿金”。

陈中山是一位来自北京的租房者，曾多次租房子。 他在接受澎湃新闻采访时表示，“灯损评估”事件直击不少租房者的痛点。 很多租房者在退房时都会遇到押金被扣押等麻烦。

这次事件中，给他印象最深的第一个词就是“损害赔偿”。 他认为，这个术语并没有一个非常明确的衡量标准，解释权往往掌握在房东手中。 比如退房时，桌子或者墙壁有轻微的划痕，如果比较容易协商的话，房东会说是“自然磨损”，但计算起来可以说是“人为损坏”。

另一位长期租房的年轻人岳鹏（化名）也向澎湃新闻表达了类似的感受。 “视频中，房东拿着探照灯检查家具，感觉像是在勘察犯罪现场，我觉得细节程度堪比法医。从桌椅板凳到门窗还有厕所，还有房子的正面，如果有一点损坏，他就会贴上一些胶带，然后就感觉动作很熟悉，”他说。

岳鹏说：“我看完视频后非常愤怒，每个在不同地方工作的普通人都可能遇到类似的情况，由此引发的刺痛、窒息感引起共鸣和公愤。”

上海冠君律师事务所合伙人、律师戴海龙在接受澎湃新闻采访时表示，“我每个月的房租只有很少的一部分，但索赔的金额却如此之大，远远超出了我们的正常理解。 这对公众产生了巨大的心理影响。”

出租时如何评估房屋损坏情况

卢晓峰，高级监事，长期从事上海精装修房屋的检验工作。 “工作这么多年，从来没有遇到过‘举灯论损’的情况，这个房东实在是太过分了。” 陆小凤在接受澎湃新闻采访时直言。

他表示，视频中房东使用的灯光是专业验房工具和设备。 这种灯一般是监管行业才能使用的工具。 验收时，通过探照灯的强光，可以检查墙体是否有缺陷、是否平整、打磨是否到位、是否有明显漏漆等情况都可以暴露出来。

陆小风认为，房东使用的设备虽然专业，但操作方法并不专业。 这种做法是“吹毛求疵”，故意向租客找问题。 从监管者的角度来看，列出的薪酬清单并不合理。 很多可能是自然磨损，按照新硬装修房的交付标准是无法讨论的。

在租赁关系中，承租人和承租人之间的房屋损坏责任如何划分和确定？

戴海龙律师表示，《民法典》第710条明确了承租人按照约定使用租赁物的免责义务，即：“承租人按照约定的方式或者根据租赁物的性质使用租赁物，造成租赁物损坏的，不承担赔偿责任。”

戴海龙介绍，损失、损坏和损坏之间有明显的区别。 损耗一般是指正常使用条件下的一些自然损耗或一些性能下降。 “比如椅子、沙发都破旧了，电视也旧了。当然，如果租赁期限比较长的话，往往3年甚至5年就损坏了，这并不是因为使用不当造成的。或者因其他恶意或异常因素造成严重损失的，承租人无需赔偿。”

“租金中已经包含了租赁物因正常使用而自然磨损的费用，这是民法典第710条直接向我们传达的信息。” 戴海龙表示，如果东西因正常磨损而损坏，房东还是需要帮忙修理，否则会影响租客的使用，损害租客的权益。

《民法典》第711条明确了出租人未按照约定使用租赁物的责任，即：“承租人未按照约定方式使用租赁物或者未按照租赁物的性质使用租赁物的，造成租赁物损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”

戴海龙表示，条款中的“未按照约定使用”是指租赁的房产本应用于此用途，但承租人却用它来做其他事情，比如把电饭锅当空气炸锅使用，或者把它用来做其他事情。电视上放着一杯咖啡。 ，咖啡杯翻倒造成短路或电视机损坏。 此类损失和损失应当予以赔偿。

他表示，什么情况下应该赔偿，什么情况下不应该赔偿，这是裁判决定的，而不是房东决定的。 如果双方无法通过谈判、甚至调解达成协议，最后的决定就是上法庭，让法官做出裁决。

如何事前预防租赁纠纷，事后维权

陈中山表示，出租时，租客是弱势群体，因为押金掌握在房东或代理人手中，他们拥有“自然磨损”定义的最终解释权。 他认为，谈到退房时扣押押金，大多数租房者的心态是，房东扣几百元也可以接受，只要不还房租即可。

“如果真的出现退租时扣租导致矛盾激化的情况，我觉得需要更多的社会道德约束。很难说我会聘请律师，然后跟他打官司。”事实上，对于我们农民工来说，既消耗脑力，又消耗财力。” 陈中山说道。

针对这起“损害评估”事件，他认为，租房前，大家一定要观察房东或中介的性格，深入研究合同中的相关条款，把“难听的话放在第一位”。 一方面，这一事件提醒房东不要做得太过分。 也提醒租客爱护屋内设施。 这样可能会减少出租时的纠纷和言语纠纷​​。

戴海龙表示，房屋租赁的关键在于合同，合同是双方法律关系的起点。 他建议，租客在签订合同前，应仔细阅读合同条款，特别关注租金、违约金、押金等，确保自身权益得到保障。 您需要了解自己的权利，也需要注意自己的义务。 如果您违反这些义务，您可能会承担不利后果。 如果合同内容比较模糊，甚至有些事项没有达成一致，双方可以重新协商并进行补充。 合同中没有约定或不明确的条款，这是需要注意的重点。 同时，要高度重视合同的有效性。 很多租赁纠纷都是因为不注重时效而引起的。

戴海龙表示，目前不主张通过诉讼解决此类房屋租赁合同纠纷。 由于此类纠纷大多金额较小，且法院程序耗时耗力，因此一般建议找第三方调解机构，可以有效解决金额较小、时间较短的租赁纠纷- 消耗性和劳动密集型。

澎湃新闻记者 王选辉 实习生 吴怡静

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