一线城市老破小价格泡沫跌到5%，一线城市“老破小”价格泡沫从跌到5%

过去都说二手房是房地产市场的“晴雨表”，但近一年来，二手房却成为了一手房的竞争对手。

我们先来看一组数据对比。 《每日经济新闻》记者综合各方统计：今年3月，合肥二手房网上签约6894套，新房登记1402套。 二手房是新房的4.9倍； 南京市销售二手房8563套。 新房成交2336套，二手房成交是新房成交的3.66倍； 深圳二手房成交3840套，新房成交2816套，二手房成交是新房的1.36倍。

龙头房企已经感受到二手房带来的压力。 例如，华润置地副总裁陈伟表示，“当前市场库存依然较高，短期客户信心仍不稳定，二手房持续分流一手房压力。 挑战”。

无论是从供应量还是交易水平来看，二手房已经成为当前市场的首要趋势。 当然，二手房的成交量是因为不断的降价，但即便如此，很多地方的二手房挂牌数量依然处于历史高位。 虽然一手销售整体成交量不及二手销售，但不少地方依靠核心区域的新房销售支撑区域均价。

广东省城市规划研究院住房政策研究中心首席研究员李玉佳接受记者采访时表示，新房的价格优势已经消失，二手房与新房形成全面竞争，而后者则越来越无法满足他们的期望，这反映在当年新推出的产品被取消上。 利率低，他们一直在卖“旧库存”。

但刚需和新装修的房产数量有限，承受能力也很有限。 当低价房供应被消化后，市场将重新回到低位徘徊、下跌的过程。 因此，调控必须转向二手房市场，畅通新建、二手房、刚需、改善的良性循环。

一线城市“老小”房价泡沫从58%降至5%

上海易居房地产研究院数据显示，2024年3月，全国50个重点城市新建商品住宅成交面积1379万平方米，同比下降49%。 从房地产企业业绩来看，1-3月百强房地产企业实现销售额7792.4亿元，同比下降47.5%。

图：全国19个城市二手房交易笔数同比增速（与2021年以来月均值相比）

多地二手房市场交易量呈现“小印度春天”走势。 3月份，北上深三地二手房成交量创去年4月以来单月最高水平。 合肥二手房交易量创近两年新高。 天津、青岛二手房成交量也创年内新高。

交易速度仍然跟不上供应速度。

据链家平台统计，多地二手房挂牌量再创新高。 重庆已超过27万台，天津已超过19万台，苏州约17.78万台，北京约14.7万台。

去年3月底，链家平台上，重庆挂牌二手房数量为19.4万套，同比增加约1.6万套。 截至今年4月9日，重庆二手房挂牌量已达27.2万套，同比增加约7.8万套，增幅是去年的4.8倍。

4月9日，合肥资深房产从业者、都市风暴经理蔡旭告诉记者，3月份合肥二手房交易中，约70%是总价200万元以下的房子。 ，而且大部分都是刚需的。 购买。 二手房价格去年跌幅较大，今年前三个月继续下跌。 现在我们正处于以价换量的明显时期。 去年同期二手成交均价仍为18900元/平方米，但今年仅为15900元/平方米。 改装后，100平米的房子足足跌了30万元。

与新房相比，二手房的交易优势在于有较大且自由的议价空间。

武汉一家中介机构的中层人士告诉记者，今年以来，二手房买家一直在20折、25折的议价，价格较高的房源很少有人看。 例如，汉阳钟家村地区的一套二手房最初挂牌价为125万元，但根本没有人展示。 直到调整到115万元才显示出来。 对方看到后，直接砍价到了100万元。

上海易居房地产研究院在4月10日的报告中选取了“一线城市旧、破、小类型二手房价格”来衡量二手房的价格泡沫。 据其测算，二手房价格泡沫从2019年开始“吹大”，从20%持续扩大到2021年一季度58%的历史高位，随后泡沫持续萎缩。

到今年一季度，泡沫仅为5%，这意味着三年后，一线城市“旧、破、小”二手房的价格泡沫已基本消除，而二线城市的二手房价格泡沫已基本消除。手头房价已经恢复到健康状态。 很大程度上，这也代表着全国二手房价格泡沫的基本消除。

开发商和业主成为竞争对手

二手房之所以能在大部分城市顺利交易，通俗地说就是因为“价格调整到位”，尤其是学区较好、地段好、户型好的降价二手房。

相比之下，由于各种因素的影响，新房并不能直接或大幅降价。 基本上都是通过特价优惠、免费停车位、装修套餐等方式进行促销。

中国指数研究院数据显示，3月份100个城市二手房均价为15088元/平方米，环比下降0.56%，降幅较2月份扩大0.19个百分点。 连续23个月环比下降； 同比降幅扩大至4.80%。 二手房价格下跌的城市已连续10个月超过90个城市。

武汉汉口一家房产中介店负责人张荣（化名）告诉记者，新房确实对二手房有挤压作用。 武汉的部分客户来自周边市县。 他们受到了一些地方交货延误或未完工建筑的影响。 包括他们在内的很多客户目前对期房的信任度较低，一些人认为房价还会继续下跌。 “观望情绪日益浓厚，我们的客户基本感觉5-6月份市场会再次下跌。”

过去，二手房一般依靠附近的新楼盘来抬高价格或促成交易，但现在却是通过比价来抢同样的客户。

3月底在广州天河新开业的中铁建招商蛇口西馆天河开盘价低至6.9万元/平方米，高至9万元/平方米左右。 这个开盘价精准封锁了周边的二手房。 项目旁边的二手房新达金茂大厦自2024年以来一直以73000-84000元/平方米的单价出售。

3月份以来，上海、广州、成都、合肥等地的多个高价豪宅项目要么开盘即售罄，要么高价售出。 它们的共同点是都位于核心区域，开盘价也相对合理。

记者在采访中获悉，位于广州海珠区的中海大景项目成为广州今年首个销量最高的项目。 从3月28日开盘至4月1日，累计销售额达38亿元，成交价格在7万至7万元之间。 98000元/平方米。

张荣表示，他店里出售的新项目总价通常在400万元以下，开发商对降价幅度仍有控制权。 例如，华南某品牌开发商的新项目一年前售价约为18000元/平方米，但现在部分低层低价房售价约为15800元/平方米。

“其实降价幅度并不算太大，而且是比较可控的。目前我们代理的项目都没有短期降价特别大的情况，毕竟降价太多的话，也不会有特别大的降价。”对销售有很大的促进作用。”

李玉佳认为，当前楼市存在需求不足（承受能力不足）、供给过剩（新房+二手房）、供给与需求不匹配（主要是新房与需求不匹配）等问题。 调控必须转向二手房市场，畅通新建、二手房、刚需、改善的良性循环。 近期，郑州等城市正是基于这一思路推出了“卖旧买新”策略。 他们对二手房上市的堰塞湖进行了“定向泄洪”，减少了二手房价格下跌的预期，同时带动了新房的销售。

每日经济新闻