50家上市房企存货总量持续下降，近三年房企存货总量上升34%行业“强者恒强”现象越加凸显

房地产公司的存货一般分为房地产开发产品和非开发产品。 房地产开发产品包括已竣工开发产品、在建产品和待开发产品。 房地产企业的库存规模可以直观地反映企业当前可供发展的库存量。 有多少资源。 其中，竣工开发品是指已建成并可供销售的房地产； 在建开发产品是指尚未竣工并待售的房地产； 待开发产品是指已购买并决定开发为已竣工开发项目的房产。 产品用地。 存货按照成本进行初始计量。 房地产开发产品成本包括土地成本、建筑安装成本和其他成本。 符合资本化条件的借款费用也计入房地产开发产品成本。

2017年，监管政策层层升级，范围波及更多三四线城市。 尽管政府出台了严格的“限价”政策，并在土地拍卖、预售证、销售登记等方面层层设卡，但商品房销售面积和金额仍屡创新高，待售面积继续下降； 土地购置面积增速也由负转正。 一二线城市土地拍卖火爆蔓延至三四线城市，地价“全船上​​涨”。 在此背景下，房地产企业未来的发展将如何？ 是选择继续加大投资、扩大市场份额，还是严格控制资金、储备更多现金防范风险？

因此，我们对170家房企2015年至2017年的库存进行了梳理分析，发现2017年大部分房企的库存规模较上年有所增加，增速加快。 其中，库存总量排名前20位的房地产企业占整体库存的比例。 达到62%，较2016年提升4个百分点，行业“强者恒强”的现象日益凸显。

近三年房地产企业总库存呈现明显上升趋势。

1、近三年房地产企业库存增速呈上升趋势。

总体来看，房地产企业库存规模持续增加，60家重点房地产企业整体规模同比增长34%。 截至2017年底，170家房企库存规模合计达87279亿元，同比增长31%，增幅较上年提高14个百分点。 其中，60家典型房企整体库存规模较2016年增长40%。 从各企业库存规模来看，共有23家房企库存超千亿元。 恒大、万科、绿地位列库存规模超5000亿元的房企前三名，同比增长28%。

从2015年至2017年库存规模增速来看，2017年170家房企整体库存增速加快，同比增速较2016年提升14个百分点。这主要是因为自2017年，房地产开发企业对市场的投资和自身资源的拓展有所加大。 统计局数据显示，2017年，全国房地产开发投资109799亿元，比上年名义增长7.0%； 其中，房地产开发企业购置土地25508万平方米，同比增长15.8%，增速由负转正。

从2017年房地产企业整体表现来看，整体库存规模持续增长，而且2016年以来，企业拿地规模也持续增长，尤其是大型房地产企业。 为了占领更多的市场，企业通过多元化的拿地方式新增了大量的土地资源。 除了自主招标、拍卖、挂牌外，增加或控制土地储备资源还有三种更有效的方式。 一是房地产企业通过并购、合作等低成本拿地方式获得大规模新增土地储备； 其次，一些房地产企业通过输出自身运营优势，选择代建等发展模式，控制了更多的市场资源。 帮助企业销售增长； 第三，由于招拍挂市场拿地成本相对较高，目前越来越多的房地产企业通过旧地改造扩大土地储备。 但由于所有权确认问题，无法及时反映在财务报表中。 另一方面，企业实际的发展优势会比报告中显示的要大。

2、房地产企业现有土地储备资源总量可以承受房地产企业近5年的消耗。

由于财务报表中的存货是按成本计量的，无法充分反映房企未来可转化为销售的价值。 事实上，它能够真实反映房企是否有足够的资源来支撑未来销售的快速增长。 还是在房屋公司手中？ 目前可供出售的土地储备资源总量。 根据《2017年底中国房地产企业土地储备总价值TOP100排行榜》数据显示，截至2017年底，百强房地产企业土地储备总价值已超过34万亿元。 平均周期为4.62年。 从截至2017年底房地产企业土地储备总价值与2017年企业销售情况对比来看，百强房地产企业平均销售周期为4.62年，其中现有土地储备总价值为TOP31-50房企可支撑这一梯队房企，销售5.36年后土地储备最为充裕； 而排名前21-30名的房企平均销售周期也达到了5.25年。 为了冲击千亿，维持行业地位，排名前31-50的房企不遗余力拿地，未来集中度还将进一步提高。 50强企业未来或将发生较大调整，或迎头赶上，力争进入TOP50； 也可能成为并购目标，退出历史舞台。 当然，也有一些“小而美”的企业，凭借在某些方面的专长，仍然能够在激烈的竞争环境中保持自己的地位。

平均库存周转率下降

1、2017年房地产企业整体库存周转率有所下降。

1.1. 170家典型房企库存周转率将达0.35倍

2017年，170家典型房地产企业库存总额87279亿元，同比增长31%； 库存周转次数为0.35次，较2016年末的0.39次减少0.04次。其中，60家重点监测房地产企业库存总额74.086亿元，同比增加34家%; 存货周转次数为0.37次，较2016年末的0.4次减少0.03次。总体来看，今年存货增速较快。 库存周转率普遍下降。

从各房企库存周转次数来看，60家重点监测企业中有4家库存周转次数超过0.60次，其中景瑞控股的周转次数达到0.86次。 库存周转率反映了房地产企业资金使用效率，但仅凭库存周转率并不能直接反映企业的运营效率。 无论公司规模大小、业务模式如何，都会对周转能力产生较大影响。 因此，在考虑公司周转能力的同时，还需要考虑公司转化为收入的能力。 因此，结合营业收入，可以反映企业是否在增加收入的同时提高周转率，从而达到真正提高效率的目的。

1.2. 房地产公司设定高营业额目标以保持竞争力

存货周转率代表了公司资金使用的效率。 对于大型房地产企业来说，周转率越高，周转率越高体现了公司有效利用资金的能力，也是运营能力的一部分。 随着行业集中度不断提高，房地产企业需要提高运营效率以保持竞争力。 因此，不少企业都以提高周转率为目标，以求在集中度持续上升的房地产行业中占据一席之地。

大型房地产企业拥有大量项目和土地，库存周转率难以提高。 从库存周转次数前20名房企特点来看，170亿房企中只有旭辉、绿地、碧桂园、新城、世茂等5家上榜。 由此可见，房地产企业的库存周转次数也与其规模密切相关。 大型房地产公司拥有大量项目，保持较高的周转率对公司的运营能力要求较高。 整个操作流程需要标准化，包括前期勘察、规划设计、征地后快速开工、缩短开发建设周期等。此外，大规模征地也会影响土地周转率。企业。 大型房地产企业需要大量新增土地来支撑其快速扩张、维持企业规模，导致短期内周转率较低。 因此，能够进入TOP20进一步体现了其优秀的运营能力。

房地产企业提出高营业额目标以迎合市场变化。 2018年，泰禾提出“三高战略”——高周转、高品质、高溢价。 绿地在2018年初的业绩会上提出，新收购的短快项目一个月内开工建设，三个月内开盘销售，五个月内现金流恢复正值，以期实现盈利。以提高周转速度和盈利能力。 碧桂园一直保持较高的离职率，但该公司仍在寻找提高离职率的方法。 例如，推出了全新自主研发的装配式建筑系统SSGF。 通过装配流程的模块化，建筑整体施工周期大幅缩短8-10天。 每月； 落实新开工和开工项目奖惩措施，努力加快项目开工建设速度，提高整体周转率。

2、去库存压力有效改善

由于房地产销售有其专门的预售制度，一般项目在竣工前就已经开始销售，并陆续售空。 如果项目建成后尚未售完，我们一般认为该项目已在售。 困难的情况下，因此我们通过研究完成库存的比例来了解公司面临的销售压力，进而分析公司目前的销售结构和运营模式。

总体来看，截至2017年底，60家重点监测房地产企业累计完成库存10203亿元，同比增长12%，明显低于库存总量31%的增幅； 存货完工比例较上年下降3个百分点。 ，并连续三年保持下降趋势。 总体来看，企业抛售压力有所改善，经营能力普遍提高。

60家房企中，销售额超千亿的企业完成库存比例得到控制和稳定。 其中，近90%的房企2017年竣工库存占比较2016年有所下降，降幅较大，如金地集团、保利地产、中海集团均出现同比下降超过8%。 尽管这些千亿级企业积极通过竞拍、收购、并购等方式补充库存，但库存周转次数的增加以及区域结构的优化，有效消化了较大量的已完成库存，缓解了其库存压力。 。

激烈的竞争促使房企维持高位补货

总体来看，2017年房地产企业库存总量增加，竣工库存占比下降，企业售空压力有所改善。 但在土地持续增加和“四限”政策压力下，房地产企业整体周转效率有所下降。 尽管如此，行业集中度仍在持续上升，企业之间的竞争依然激烈。 为了保证自己目前的行业地位，房地产企业在扩大销售规模方面不会放松。 那么，如何在增加土地资源规模的同时保持较高的运营效率呢？ 这仍然是房地产企业面临的难题。 我们预测未来房地产企业的业绩将有以下三类表现：

1、房地产企业拿地总量将维持高位

一方面，百强房企销售规模持续扩大，市场份额持续提升，新增土地储备需求仍有较大增长空间； 另一方面，在行业集中度不断提升的压力下，规模成为重要的竞争力。 据克而瑞统计，目前有超过60家房企提出近一两年实现千亿的计划。 房企之间对市场份额的争夺即将进入白热化阶段，这也将对明年的发展产生很大影响。 土地成交量形成提振。

2、房企合作更加开放、多元化

随着行业利润下滑，曾经的竞争对手的房地产企业开始转变态度，合作更加深入。 除了招拍拍拍、土地流转、并购、代建等，房地产企业之间的战略合作也日益盛行。 例如，领先的房地产公司与当地房地产公司合作，进入一个新城市，共同开发一个新项目。 或者不同城市的几个项目等等。

以旭辉集团与青岛银盛泰集团的深度合作为例。 为完善城市布局，2017年10月，徐汇区与山东房地产公司银盛泰签署战略合作协议，决定在山东省济南市、淄博市设立平台公司。 、临沂、潍坊、烟台、威海等地进行项目深度合作。

2018年1月，旭辉直接投资银盛泰15.2亿，使双方关系更加紧密。 青岛银盛泰更名为“青岛银盛泰旭辉置业有限公司”。 双方不仅会在现有项目上进行开发合作，预计未来还将开展更广泛的拿地合作，不排除在长租公寓方面也可能有合作未来，旭辉集团旗下旭辉凌公寓和永盛地产也将布局山东地区。

从项目层面的合作，到公司层面不同物业类型的多元化合作，本次合作对于徐汇与银盛泰来说意义深远。 预计这种“强强联合、资源优势互补”、在更广区域进行更深层次、多元化的合作也将成为企业合作的常态。

3、库存量大的房地产企业销售增长空间大。

2009年以来，房地产行业集中度有所提高。 从数百亿到数千亿，大型房地产企业的年销售额占整个商品房销售额的比重稳步上升。 据克而瑞测算，2014年至2017年，前10强、30强、100强房企销量均呈现明显上升趋势。 数据显示，前十大房地产企业销售额占比从2013年的13.7%上升至2017年的24.2%，占全国商品房销售总额的近四分之一。 百强房企销售金额占比由2014年的37.8%提升至2017年的24.2%，成功占领全国商品房销售市场的半壁江山。 从全国市场来看，据统计局数据显示，除2014年外，近十年来全国商品房销售金额也呈现逐步上升趋势，2017年首次突破13万亿元。 2017年，达到133701.31亿元。

随着市场整体销售份额的提升以及企业资源竞争的日益激烈，土地储备较多的企业必将拥有更大的销售增长空间。 有两类房地产公司值得关注。 一是销量排名前30的房企，想要进入第二梯队，实现未来千亿的目标。 另一类是在百强企业集中度日益提高的压力下积极寻求生存的房地产企业。

在TOP30房地产企业中，融信集团2017年新增商品价值与同期销售额的比例位居前列，达到3.1以上。 2017年新增价值达1856亿元，在今年房地产企业新增价值中排名第16位。 2017年公司拿地方式灵活，通过合作、并购等方式获得了大量土地储备。 其共收购了37块地块，其中22块地块拥有非100%权益。 在大幅增加公司土地储备的同时，也降低了拿地成本。 土地成本。 更值得一提的是，融信2017年底的商品总额达到5301亿元，基本是当年销售额的7.5倍。 未来的销量值得期待。

TOP30之后的房地产企业中，复盛、宏阳表现不俗。 两家公司2017年新增产值与同期销售额之比达到3.8以上。 其中，富盛集团甚至达到8.8，成为继TOP30之后房地产企业中表现最好的。 “土地收割机”。 富盛集团2017年销售额仅排名第48位，但其商品总值排名第23位。 这意味着公司有大规模的土地储备潜力等待开发。 可以预见，只要公司未来能够激活土地存量的潜力，无论是目标完成情况还是行业地位，未来都值得期待。