上海落户政策取消？不实，长三角急了！住房以旧换新政策蔓延，楼市能否激活？

长三角地区同样在为如何刺激房地产市场而焦虑。

占国内房地产市场四分之一以上的长三角地区，长期以来去库存压力低于全国平均水平，但近期各地区却竞相出台各类优化政策。

其中，一项新政策正在推广——住房“以旧换新”。

“以旧换新”升级至2.0版本

“五五购物节”期间，上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会发起商品房“以旧换新”活动，首批房地产开发商和近10家房地产经纪机构参与其中。

相较于上海以“优化交易”为主的模式，长三角部分城市的“以旧换新”模式已演进至2.0版本，结合政府收纳、住房置换补贴等模式。

例如南京在去年联合开发商和经纪机构实施的代售方式基础上，今年4月进一步推出升级版“以旧换新”政策，购房者可以一套或多套旧房换一套或多套新建商品房，置换总价不得超过所购新建商品房总价的80%，首批试点限量2000套。

无锡市梁溪城市发展集团有限公司也在近日发布了商品房“以旧换新”政策2.0版：在无锡市区范围内，梁溪城市发展集团将试点由指定主体回购居民现有二手商品房，只要现有二手商品房总价不高于所购新房总价的60%，一套现有二手商品房可以换取多套新房。

从结果来看，“以旧换新”政策在试点市场已经产生一定的反响。

南京“以旧换新”新政出台后，新建商品房项目的参观量和认购量明显提升，截至5月14日，已有3044个团在报名申请小程序中有效报名，同时已有365个团通过意向认购方式锁定房源。

无锡“以旧换新”2.0版首批200个名额，公告一经发布，就引来大量访问和问询。

公共租赁住房“以建代买”

5月14日，杭州市临安区住房和城乡建设局发布消息称，拟收购临安区一批商品住房，用于公共租赁住房。

此次收购对住房条件做出了相对严格的规定：以整栋楼作为基本收购单位，单一单元建筑面积不得超过70平方米，并须配备一定比例的停车位；收购价格不得超过周边房屋及停车位评估价值作为本次收购的最高限额。

这显然比“以旧换新”政策更进了一步，相当于“以买代建”。

一些地区还将“以购代建”政策与实施“以旧换新”结合起来。

如南京市在“以购代建”政策中提出，可对现有住房进行适当改建或购买用于建设保障性住房，盘活利用闲置土地和房屋；合肥市也鼓励国有企业从有“卖旧买新”需求的家庭手中收购二手房（安置房），用于建设市场化租赁住房、保障性租赁住房等。

“以购代建”的好处在于不需要依赖住房需求的复苏，这一举措若能顺利实施，对消化库存将起到最直接的作用，同时也能加快保障性住房的供给。

但收购资金从何而来、后续经营收入能否覆盖成本，是最大的挑战。目前央行设立的3000亿元保障房再融资规模还不足以在全国范围内大规模推行“以购代建”政策，此类措施可能只能在住房库存高、保障房缺口大的城市和地区实施。

“买房落户”与人才政策相结合

近年来，不少热门城市通过购房落户、优化积分落户政策、放宽居住就业落户条件等方式吸引更多新市民，住房政策与人口、人才政策有机结合的趋势初现。

典型的例子就是长三角三大省会城市。

5月11日，南京市公安局发布《关于合法稳定住所落户有关事项的通知》，决定进一步放宽落户条件，在南京有合法稳定住所且实际居住的非南京户籍人员可直接申请落户。据悉，这是南京6年来首次重启“购房落户”政策。

无独有偶，杭州市新发布的房地产政策中提到，“将优化积分落户政策，在杭州取得合法自有住房的外地居民可申请落户”。虽然相关工作人员表示，此项政策并非“购房落户”，但在现有的积分落户框架内，杭州市将计划大幅提高自有住房的积分权重。

合肥也加入到放宽落户门槛城市的行列。5月15日晚，当地政府发布房地产新政，规定在合肥市依法取得商品房产权的个人，本人及其配偶、子女、父母，可以向房产所在地公安局申请办理户口转移。

值得注意的是，此类政策目前主要由强二线城市推出，三四线城市已基本取消落户限制。

房地产交易回暖

近期各地出台的房地产刺激政策的效果仍然十分明显。

今年3月14日杭州解除二手房限购后，二手房交易情况有所好转。在政策发布前，杭州二手房成交套数、面积已连续7周同比下降，最高降幅接近100%。但进入4月后，二手房成交量同比有所增长。上周（5月12日至5月18日）同比增幅较大，成交套数环比增长58.82%，成交面积环比增长53.28%。

同样，去年9月南京解除限购之后，新房、二手房成交情况也有所好转，新房、二手房成交量环比由负转正，并持续到年底。今年1、2月受春节假期等因素影响，出现环比下降，但3、4月又由负转正，开始增长。

看住宅价格或许更加直观：南京4月房价环比上涨0.41%，涨幅甚至好于3月；杭州虽然涨幅有所回落，但仍为正值；在合肥的庐阳区、蜀山区，不少楼盘销售人员表示，前来问询的客户较去年同期有明显增加，上月合肥市住宅价格环比上涨0.54%。

5月17日，央行、金监局连续出台三项房地产政策，宣布取消房贷利率下限、降低首付比例、降低个人住房公积金贷款利率。同日，全国保障房交付工作电视电话会议在北京召开，对支持国有企业收购已建成未售商品房、盘活存量土地、保障房交付等作出部署。

相信随着中央和地方政策的密集协调，长三角房地产市场有望进一步向好。

（实习生许崇文对本文亦有贡献）

专栏编辑：游俊杰