县城商铺也租不动了，探秘上海小商铺：不倒闭的背后究竟隐藏着什么秘密？

原来真的叫陆俊。这个团队真的叫陆俊。

我挖出了我以前写的一些文字。

现在好像味道不一样了。

其实在日常生活中，我经常会被一个现象所困惑

你说，路边那些看上去冷清、人迹罕至的小店

它们为什么能生存这么久，没有倒闭？它们是怎么赚钱的？或者说它们根本不赚钱？

带着这些问题和其他问题，我对上海几种类型的商店进行了市场调查。

没想到，这个无意策划的题目，获得的信息量比我想象的要大得多。

01

学校食堂的租金真有那么贵吗？

为了解决这个疑问，我打开了百度地图

在找遍了公司附近的所有学校之后，我决定去静安寺附近的这几所学校看看：同济大学附属第七十一中学、上海市第五十四中学、上海市西中学。

有了上海老城区一角和学校旁边的双重优势，这里的商铺租金到底有多贵呢？

第一站是延安西路同济大学附属第71中学

因此，市场调查结果

仅供参考，以具体情况为准

在愚园路、新闸路、陕西北路等静安区著名小街道上，一间面积约10平米的咖啡店，月租金约2万元。

有些店铺的租金在6000元左右，比如这家勤子烟酒商店，是所有店铺中租金最便宜的。

老板租下这个铺子已有十几年了，因为时间还早，现在的市场价已经不适用了。

如果我想在学校旁边的小路上租一个铺面开个咖啡店，市场价格2-3万元/月，面积大概15平米左右。

如果是重餐饮的话，房租会贵一点，石溪中学旁边有个空置的店面。

因为有重磅餐饮营业执照，阁楼也包含在区域内，所以月租4.5万

但不管多少钱，都比新闻里的学校食堂价格低多了

后来我查了一下新闻，所谓的学校食堂其实是开在学校里面的，并不是学校外面的店铺。

学校食堂拥有独家经营权，特别是全封闭式初中、高中，学生只有周末才离开学校的食堂。

本质上就是垄断，比如一个学校可能只有两三个甚至只有一个食堂，所有学生每周5天、每天24小时都在食堂消费。

以我的家乡为例

一所六年制中学的食堂一年租金高达30万至40万元。

学校外最近的商铺，不管位置多好，月租金也才2000元，年租金也才2万元。

两者相差20多倍

所以学校食堂就分两种，一种是在学校里面，一种是在校门口旁边。

尽管他们说的很接近，但他们谈论的并不是同一件事。

因此，就不难理解，为什么学校食堂的租金会这么贵。

02

小区楼下有好几家水果店，你猜哪家店的租金比较贵？

本次调查的社区位于上海市郊区安亭。

先跟大家讲一下，这个小区的商铺一共有两种，一种是小区门口旁边，一种是小区旁边的商业步行街。

但水果店1、2、3、4由于位置不同，租金差别很大。

这个水果店也可以分为水果店1和水果店2两个类型，是典型的小区入口旁的店铺。

3号水果店和4号水果店是小区旁边步行街上的商铺。

我和店主交谈后，他告诉我

一般在郊区居住区，外来顾客很少，其顾客均为小区居民。

因为没人来这里购物，即使旁边有步行街，偶尔有时间到步行街逛逛的人都是小区的业主。

因此小区门口商业街的租金要比旁边的步行街高出不少。

以我调查的四家店为例，水果店1月租金7500/月，水果店2月租金15000/月，面积差不多，但租金相差2倍。

仅供参考，以具体情况为准

然而，步行街水果店租赁情况却十分惨淡。

水果店3和水果店4是我今年亲眼见证开业和关闭的两家店。

他们的月租金仅为2500-3000元

这个价格比小区门口的2号水果店低了五六倍，据楼下1号水果店的老板介绍，步行街上的店铺2000元很难租到，因为没什么人逛街。

据我观察，这条居住区步行街上唯一幸存的就是菜鸟驿站和健身舞蹈室。

为什么？因为菜鸟驿站和健身房都是必须去的地方，基本上没有选择。

而水果店就不一样，你可以选择最方便的一家，而不需要去固定的地点。

那么，同样位于小区入口的水果店1、水果店2的生存状况又如何呢？

昨日，占据小区入口拐角黄金位置的水果店2号店宣布关闭，并开始寻找新的租户。

但距离小区入口有一定距离的水果店1号却顽强地生存了下来。

为什么

从客户角度来说，首先水果店2的租金是1.5万元/月，是水果店1的2倍，成本比其他的要高。

那你会想，当然是店铺距离社区入口越近，生意应该越好。

但

你有没有想过，这里的居民基本都是上班的工薪阶层，下班回家的时候，大多数人都会先路过距离小区门口较远的水果店。

基于就近原则，许多人下班回家时都会在路过的第一家水果店购买水果。

第一家店是一家水果店。

所以距离小区入口最近的水果店确实价格最高，但不一定是业绩最好的。

原因是房租成本比较贵。

小区入口处最不起眼的水果店，往往是最能平衡距离和成本的。

我算了一下，因为店面不大，老板娘和老板娘分时段打理，所以不需要人力成本。

日租金成本较其他店低，但人流量却与社区门口店相当。

因此，水果1店在这个社区的商业红海中顽强地生存了下来。

03

上海最繁华景区商铺租金多少钱？

你有没有和我一样好奇，外滩附近的商铺租金是不是很贵？

这个故事，是从西湖边的小亭子开始的。

西湖边的两处小商亭​​因租金高昂而成为抢手货，面积仅有4.5平方米的商亭，一年租金高达284万元。

也就是说，单单这样一个小亭子，每月的租金支出就约23万元，平均每天约7780元，要想盈利，每天的收入必须在1.5万元以上。

那么，当这一场景转移到上海外滩，又会发生什么事情呢？

于是我迫不及待地想去外滩

在外滩景区，我们看到基本没有商铺，唯一在营业的是一家饮料服务点+摄影店，每隔200米就有一家。

向工作人员核实后发现，他们并不是个人经营的店铺，而是属于景区的，所以不存在所谓的租金。

那么，外滩附近的商铺租赁情况如何呢？

我特意找了离外滩最近的店，分别位于江西中路、四川中路、九江路。

离景区有多远呢？简单来说就是南京路步行街旁边的小巷子。

拐个弯就能看到黄浦江和三件套，距离外滩也不过200米

调查结果如下表所示

仅供参考，以具体情况为准

江西中路、四川中路的商铺主要经营食品、日用品等，月租金在2万至4万元之间。

因为外滩上车水马龙，所以价格明显比隐藏在小街里的店铺要贵一些。

不过，我在实地考察过程中也发现，外滩景区附近的商铺租金并没有想象中那么高。

但是有很大概率租不到。

在我调查的门店中，有三家已经进入上海市城市更新范围，准备搬迁。

这种情况将来会越来越多

外滩沿岸那些不起眼的店铺会越来越少，供应也会供不应求。

老板跟我说，就算现在能租出去，也不知道什么时候才能装修完。

无论是在拆除的路上，还是在准备拆除

外滩很少有新店铺入驻。

最后，我想提醒你

当你看到路边一些空置的店铺时，你可能会遇到两种情况：

1.如果写着房东直租，那基本就不是房东了，你打电话过去，是中介的电话。

2. 很多商铺都租出去了，打电话过去他们会推荐其他地方的房子。

04

其实虹桥火车站商铺租金真的是天价啊！

上次，我的团队去市场进行了调研，为我提供了第一手资料。

几乎每个商店的店员都告诉她，如果想在虹桥火车站附近开店，租金会非常高。

我调查了三家商店的租金：15A登机口的JAKET，14A登机口的BINLF，以及27A登机口的Peerless Beauty。

仅供参考，以具体情况为准

14A、15A由于位于虹桥火车站核心区域，因此售价较高，最高年租金达800-900万。

附近比音勒芬的工作人员称，月租金在70万至80万元，年租金大概在80万至90万元。

不过边缘一些检票口附近整体的租金并不是很高。

比如位于27A号门的Peerless Beauty店员就表示，他们的租金大约是每月30万，一年大约是360万。

和中间那家店相比，最高差价可达2倍

但这样的价格已经压垮了城里不少小店，而且我们平时路过虹桥火车站的时候，似乎没几个人关注这里的生意。

就拿我自己来说吧，我从来没有在火车站买过衣服。

但询问后我发现，这些看似“不起眼”的门店，营收水平却超出了预期。

以JAKET为例，这个国货品牌起源于广州，在全国有100多家连锁店。

上海虹桥火车站店是全国最赚钱的门店，巅峰时期每年营业额几千万，所以即使每年租金500万，盈利还是比较容易的。

旁边的比音勒芬是机场、高铁站里的熟面孔。

据雪球网了解，2018年虹桥单店年销售额就达到2000万，但让我震惊的是，他们开了两家店。

两家店面给人的直观感受也有所不同，A区店主打运动风，而B区店则更加偏向休闲、随性。

每年租金800-900万，又可以同时开两家店，可见利润很不错。

05

经过这次的调查，我对各个店铺有了一些小小的了解。

首先大家明白了吗，虹桥火车站的商铺和学校的食堂，其实性质是一样的。

租金最高的商铺都位于那些人流量很大的封闭式场所，不管是学校，还是高铁站，亦或是西湖边唯一的凉亭。

第二，大家想到的核心区域，比如市中心的繁华街道，并没有你想象的那么贵，因为周围有很多竞争对手。

第三，如果一个社区既有临街商铺，又有步行街，临街商铺的人流量比步行街大，除非这个社区已经形成商业区，吸引外来客流，否则步行街很可能空置。

第四，并不是商铺越靠近社区入口，也要看业主平时的步行路线。对于水果店这样的消费场景，下班回家路上遇到的第一个商铺就是最便捷的。

以上为正文，来自乔布斯